瑕疵担保責任とは、買った品物に欠陥があった場合に、売主にその責任を負ってもらうことです。 取引上普通に要求される品質を欠いていて、通常の注意を払っても気づかないような場合に、 売主に責任を追及できます。普通、気づくような欠陥を買主が見落とした場合には、責任追及できません。 それは、買主が知ってて買ったものと判断されます。

責任追及は、損害賠償または、瑕疵のために契約の目的が達成できない場合には契約の解除が出来ます。 売主は過失がなくても責任を負います。

責任追求できる期限は、瑕疵を発見してから１年以内です。発見してから１年なので、売買後10年後でも20年後でも 適用されます。そのため、売主が「瑕疵担保責任を負わない」、あるいは期限付きにするなどの特約を付けることが多いです。 中古物件の場合には、「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約が付いているのがほとんどです。

瑕疵担保責任は民法上の規定です。宅地建物取引業法では、売主が宅地建物取引業者の場合には、 引渡しより２年未満は「瑕疵担保責任を負わない」の特約を無効としています。 つまり、宅建業者場合には、引渡しから２年間は、必ず疵担保責任を負わなければなりません。

更に、平成12年4月1日から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、 新築住宅の場合には、基本構造部分については瑕疵担保責任が10年間義務付けられています。 基本構造部分とは、基礎・柱・梁・屋根など住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入防止する部分です。

住宅を売買する場合には、買主は「瑕疵担保責任の特約」が付いているかどうかの確認を、 売主は「瑕疵担保責任の特約」を付けるかどうかの確認をする必要があります。