買換えとは、住んでいた居住用財産を売って（譲渡）、新しい居住用財産を買う（取得）ことです。 一定要件を満たした買換えの場合には、不動産の譲渡所得が軽減されます。

通常、不動産を譲渡した場合には、
【譲渡資産の譲渡価額】−【譲渡資産の取得費・譲渡費用】
に譲渡所得税がかかります。

買換えを行った場合、譲渡価額より買換え取得価額が高いときには 譲渡益に対する課税が将来に繰り延べられます。 買換え不動産を譲渡するまで譲渡所得税がかかりません。

譲渡価額より買換え取得価額が低いときには、 【譲渡資産の譲渡価額】と【買換資産の取得価額】の差額に 譲渡所得税がかかります。

買換えの特例を適用した場合には、譲渡資産の譲渡所得税が繰り延べられるので、 買換え資産を譲渡したときには、譲渡資産の譲渡所得税も含むことになります。

建物の減価償却などがあるので、実際の差額は図とは異なります。


買換えの特例を適用するためには次の要件を満たす必要があります。

●自分が住んでいる家屋・敷地を譲渡する。 以前住んでいた家屋の場合、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに 譲渡すること。

●譲渡した年の1月1日において、譲渡した家屋や敷地の所有期間が10年を超え、 かつ、居住期間が10年以上であること。

●買換え家屋の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であり、 買換え敷地の面積が500平方メートル以下のものであること。

●譲渡した年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること。 また、買換えた家屋に一定期限までに住むこと。
・譲渡した年かその前年に取得したときは、譲渡した年の翌年12月31日までに住むこと。
・譲渡した年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日までに住むこと。

●買換え家屋が中古住宅である場合、耐火建築物は25年以内に建築されたものであること。 耐火建築物以外は新耐震基準を満たしていれば建築年数の制限はありません。

●譲渡間関係が、親子、夫婦、生計を同一にする家族など特別な間柄でないこと。

●譲渡資産について、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除など他の特例を受けないこと。

●譲渡した年の前年・前々年において、居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこと。